“시장은 언제나 규제를 이긴다!”
부동산 사이클이 알려주는 완벽한 투자 타이밍

2020년 6월 현시점, 대한민국 부동산 시장은 어떻게 흘러가고 있는가? 부동산 가격이 상승을 거듭하며 과열 양상으로 치닫자, 정부는 각종 규제책을 쏟아냈다. 전례 없는 강력한 규제에 충격을 받은 듯 보였던 부동산 시장은, 정부의 의도나 전문가의 예상과 다르게 흘러가고 있다. 단 하나 분명한 것은, 대한민국 부동산 역사가 증명하듯 시장은 언제나 규제를 이긴다는 것. 시장이 규제를 이겨내는 순간, 억지로 눌렀던 가격이 폭발하는 폭등장이 온다!

부동산 공인중개사와 분양사 홍보 팀장으로 일하면서 다년간 수천 명의 투자자와 실수요자를 만나온 저자는, 우리나라 부동산 시장을 비합리적인 인간이 만들어내는 ‘투기 시장’으로 간주한다. 투기 시장에서 상품의 가격을 좌우하는 것은 바로, 대중심리. 저자는 이 대중심리와 정책의 부작용으로 시장에 어떤 일이 벌어지는지 보여준다. 무엇보다 12년 전, 대한민국 부동산이 일본처럼 버블이 꺼지면서 폭락할 것이라는 주장을 내놓았던 폭락론자의 예측이 빗나간 이유를, 우리나라에만 있는 전세와 선분양 제도를 근거로 설명한다.

이 책을 읽는다면, 대한민국 부동산이 어떻게 흘러왔는지, 또 앞으로 우리나라 부동산이 어떻게 흘러갈 것인지가 자연스럽게 ‘사이클’로 그려질 것이다. 이로써 투자자들이 가장 많이 하는 질문에도 대답할 수 있다. “지금, 부동산에 투자해도 되나요?” 물론이다!

프롤로그 아직 썩지 않은 동아줄

1장 투기의 역사를 알면, 투자가 보인다

01 부동산, 투자인가 투기인가
투자자의 마음, 투기꾼의 본심

02 시장 분석을 위한 첫걸음
투자자의 의사결정은 합리적인가

03 기록으로 남은 투기 사례
선물거래의 시초 튤립 투기 | 뉴턴의 돈까지 앗아간 남해 사건 | 닷컴버블의 대명사 새롬기술 | 순식간에 꺼져 버린 일본 부동산 버블 | 손에 잡히지 않는 돈, 암호화폐

04 역대 투기 사례와 우리나라 부동산
공통점 | 차이점

05 투기 시장에서 투자하려면
대한민국 부동산은 투기 시장

2장 부동산 사이클을 결정짓는 힘

01 입지보다 중요한 것
삼성전자 주식 = 강남 부동산

02 부동산 사이클의 기본 요소
시장의 성격 | 호재, 인구, 금리

03 전 세계 유일의 전세제도
대한민국 부동산이 폭락하지 않는 이유 | 부동산 가격 상승의 주범 | 투기 열풍의 진원지

04 희열과 공포를 선사하는 분양
초과 공급을 부르는 선분양제도 | 효과적인 레버리지 | 입주물량이 늘면 가격이 하락한다? | 입주물량과 역전세난 | 부동산 하락의 주범

05 부동산 정책이 가져오는 부작용
정부는 표를 먹고 자란다 | 정부의 임기는 5년
모든 정부는 안정을 추구한다 | 전면 규제는 불가능하다 | 부동산 시장과 정부 정책, 승자는? | 정부의 정책이 사이클에 미치는 영향

06 시장을 움직이는 절대 힘, 대중심리
인간의 욕심이 가져오는 변화 | 분위기에 휩쓸리는 사람들 | 인간은 손실을 극도로 싫어한다 | 사람들의 관심은 현재에만 집중된다 | 모이긴 힘들어도 일단 모이면 커진다 | 대중심리의 방향이 전환되는 시점

3장 부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다

01 하락기
하락 전환을 위한 여건 | 하락장을 탄생시킬 뇌관
하락장에서 나타나는 현상 | 현명한 투자자를 위한 팁

02 하락 안정기
전세 시장에 일어나는 일 | 전세 공급과 수요의 변화 | 미분양 그리고 악성 미분양 |매매 시장에 불어오는 바람 | 경기 부양을 위해 노력하는 정부
현명한 투자자를 위한 팁

03 상승기
상승을 위한 여건들 | 상승 전환의 키, 전세
상승기에 일어나는 일 | 현명한 투자자를 위한 팁

04 상승 조정기
정책이 시장을 누를 때 | 모르면 착각하기 쉬운 신호 | 지방은 다르다 | 현명한 투자자를 위한 팁

05 폭등기
정책의 부작용 | 대한민국 지역 순환 장세
무분별한 투자자 | 효과 없는 추가 규제 | 폭등 뒤에 벌어지는 일 | 현명한 투자자를 위한 팁

에필로그 비난을 그치고 실행할 시간

이현철 지음

“속지 마라, 당신이 알아야 할 건
좋은 물건이 아닌, 투자할 타이밍이다!”
투자의 성패를 좌우하는 부동산 사이클 읽는 법

‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지다!’ 부동산에 조금이라도 관심을 두었던 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 이 분야 ‘명언’이다. 그런데 정말 그런가? 입지 좋은 물건이라면 서울 강남을 예로 들 수 있다. 만약 현시점 강남구의 인기 좋은 아파트에 투자한다면 돈을 벌 수 있을까? 이미 학군, 교통편의성, 선호도 등의 가치가 가격에 반영된 상태라면, 높은 수익을 기대하기 힘들다. 향후 발전성은 둘째 치더라도, 투자금 자체가 많이 들 테니 말이다.

성공적인 투자는 ‘수익률’로 판단한다. 물건을 가장 저렴할 때 매수해, 가장 비쌀 때 매도하면 ‘최고 수익률’ 달성이 가능하다. 투자 타이밍이 중요한 이유다.

저자 이현철은 15년 전 공인중개사 자격을 취득하고 서울 대치동을 시작으로 서울 곳곳에서 중개소를 운영했다. 또 신규 아파트 분양 현장에서 실수요자는 물론 투자자들을 만나 상담도 했다. 현장에서 배운 부동산 시장은 책에서 배운 이론과 달랐다. 다른 상품에 비해 큰돈이 오고가기에, 사람들이 향후 발전 가능성과 리스크 등을 꼼꼼히 따져보고 계산해 투자를 결정할 것 같지만, 인간은 행동경제학자들이 말하듯 비합리적으로 의사를 결정했다. 또 일본 부동산 같은 대폭락을 예견하던 전문가들은 우리나라에만 있는 전세와 선분양 제도는 물론, 우리나라 정부가 일본의 사례에서 교훈을 얻어 내놓는 정책이 시장에 어떤 작용을 하는지 간과했다.

오랜 연구 끝에 그는 전세, 선분양 제도, 부동산 정책 그리고 대중심리 이 4가지 요소가 만들어내는 ‘대한민국 부동산 사이클’을 발견했다. 사이클을 이해하게 되니 부동산 시장도 예측 가능해졌다. 시장을 예측할 수 있다는 건, 무엇을 의미하는가? 부동산 가격의 저점과 고점을 알 수 있다는 것이며, 최고 수익률을 선사할 ‘투자 타이밍’을 알 수 있다는 의미다.

“부자들은 언제나 반대로 걷는다!”
시장이 보내는 명확한 신호 읽기

2020년 초 주식장에 벌어진 ‘동학개미운동’은 코로나 사태가 장기화되며 가격이 저렴해진 주식을 개인 투자자들이 대거 사들인 사건을 일컫는 신조어다. 이미 부동산 가격은 오를 대로 올랐다며, 주식과 원유, 금 같은 투자처를 찾아 떠나는 대중과는 다르게, 진짜 부자들은 수도권과 지방에서 저렴한 부동산 매물들을 줍고 있다. 요동치는 시장에서 대중이 몰려간 곳을 뒤쫓는 투자는 위험할 수밖에 없다. 타이밍을 선점하고 싶다면, ‘부동산 사이클’부터 이해해야 한다.

이 책은 전체 3장으로 나뉜다. 1장 ‘투기의 역사를 알면, 투자가 보인다’에서는 전 세계 알려진 역대 투기 사건들을 짚어보며, 투기 시장으로 규정한 우리나라 대한민국 부동산 시장과의 공통점과 차이점을 살펴본다. 2장 ‘부동산 사이클을 결정짓는 힘’에서는 앞서 소개한 4가지 요소가 시장에 어떤 작용을 하며 사이클을 완성시키는지 설명한다. 마지막 3장 ‘부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다’에서는 이 책의 핵심인 각 사이클이 발생하는 원인과 해당 시점에 어떤 일이 벌어지는지를 꼼꼼히 살핀다. 기존에 알려진 부동산 경기 사이클은 하향기와 회복기, 상승기, 후퇴기까지 4단계다. 하지만 저자는 시장에 절대적 영향력을 가진 대중심리와 시장 안정화를 추구하는 정부의 정책이 부작용을 일으키면서 발생하는 사이클을 이 책에 처음 공개한다. 구체적으로는 하락기, 하락 안정기, 상승기, 상승 조정기, 폭등기까지 5단계인데, 현명한 투자자를 위한 각 사이클별 투자 가이드도 제시한다.

이 책에는 흔한 부동산 투자서에 있는 2가지 없다. 첫째, 저자의 투자 성공담이다. 특정 시점에 거둔 특별한 누군가의 성공 경험은 책을 읽는 독자에게 오히려 독이 될 수 있기 때문이다. 대신 어느 시점이든 누구든 성공할 수 있는 투자 방법론을 제시한다. 둘째, 지금 좋은 물건과 지역을 짚어주지 않는다. 우리나라 부동산은 서울 및 수도권과 지방, 대형과 소형으로 나뉘어 흘러가는 ‘부분 시장’이기 때문이다. 이를 아는 것만으로도 독자는 어느 시점에든 최고 수익을 안겨줄 부동산을 찾을 수 있을 것이다.